作者：曹旭特

　　支撑房地产行业发展的需求因素具有长期性，且潜在需求量巨大。仅城市化进程和拆迁形成的潜在需求就约为6.7亿-8.3亿平方米，超过了2006年全年约5.4亿平方米的住宅销售量。需求因素中除投资性购房需求将受到抑制，其他因素都具有长期性，因此我们长期看好该行业的发展。

　　对于调控不必过于悲观

　　政府频繁出台的调控政策有时会动摇投资者的信心，但我们认为，调控是针对行业中存在的问题、延长行业上升期的手段。

　　用西游记里的人物关系能比较形象地说明政府调控房地产的逻辑。房地产业运行出现问题时，政府就会出台调控措施，如同孙悟空犯错误时唐僧就会念紧箍咒。但我国经济的发展和居民住房问题的解决离不开房地产业，如同离开孙悟空，西天取经事业也无法取得成功是一样的道理。因此我们不必对房地产调控过于悲观。

　　当然，调控政策会在一定程度上压缩行业盈利空间，但这同时也加速了行业内公司的两极分化过程，资源将会向优质公司集中。优质公司能够通过规模和效率的提升弥补毛利率水平的下降，仍有能力实现持续增长，所以我们长期看好相关上市公司。

　　具体回顾2006年至今的调控政策，显示出两条主线，一是调整土地收益分配，促进集约利用；二是抑制投资性购房，平抑房价上涨。未来调控仍将围绕这两条主线展开，预期未来可能出台的调控措施包括：耕地占用税标准提升；征收集体土地时的安置补助费和土地补偿费标准提升；外资购房细则在全国范围的出台；个人住房转让土地增值税在全国范围实施；保有环节的特别房产税推出；物业税试点。

　　物业税短期内难以推出

　　物业税的基本框架是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税、城镇土地使用税（可能还包括土地出让金）等税费合并，转化为房产所有者在持有期内缴纳。

　　物业税的开征将对多方产生深刻影响。对开发商而言，开发环节相关税负的取消将会降低开发商初始投入，增强其供给能力；消费者的有效需求提高，将加快开发商的销售和回款速度；由于未来高端产品将实行较高等级的税率，开发商为降低销售风险，将会加大普通住宅的开发力度。

　　对房价的影响是多方面的。一方面，物业税征收将相关税费在初次交易时取消，相当于降低了开发商成本，从这个角度而言，原始购买价格应该是下降的。但由于消费门槛降低提高了消费者的支付能力，也即提升了市场需求，因此在供给不变的情况下，房价会上涨。未来持有期间税负的增加会挤出投资性购房需求，也构成了房价下降的因素。因此，房价将在多重合力作用下达到均衡，实际变化的方向将由具体因素的影响力而定。

　　此外，物业税的征收还将使各届政府获得稳定可预期的税收来源，改变其无节制出让土地的短视行为。

　　由于物业税在法律意义上的逻辑起点是国家对私人财产的保护，只有存在清晰的物权，物业税才有其法律基础，因此物权法是开征物业税的基本前提。如果两会通过物权法，将为物业税开征扫清基本障碍。

　　但由于技术设计的难度，物业税在2-3年内推出可能性很小。国家可行的方法是先在部分城市进行试点，但同样由于技术设计上的原因，试点在短期内也不可能推出。我们预计特别房产保有税开征会在物业税之前，暂时部分承担物业税的功能。

　　重点上市公司分析

　　房地产行业的调控尚未结束，预期部分调控措施会在两会后陆续出台。由于我们长期看好行业内优质公司，如果届时相关公司出现波动，将是较好介入时机。建议重点关注万科、招商地产、金地集团。

　　万科（000002）：作为行业领跑者，万科的经营风险是最可控的。其储备权益建筑面积达到2115万平方米，其中上海深圳地区的高盈利项目足够满足未来两年开发需求，能帮助其实现增长方式的平稳过渡。丰富的融资渠道、市场细分、由土地导向到客户导向的思路转变、以及住宅产业化的技术储备将帮助公司提升效率和缩短开发周期，通过规模扩张弥补未来可能出现的毛利率下降。

　　招商地产（000024）：我们曾经担心招商地产在离开股东支持后能否在异地有效整合资源，但苏州和上海项目的成功消除了我们的疑虑，也标志公司成功变身为全国性开发商。招商地产储备项目的权益建筑面积约370万平方米，分布于全国九个城市，公司已经具备一定抵御系统性风险能力。

　　金地集团（600383）：公司2006年实现结算面积63.98万平方米，来自上海、深圳、东莞、武汉；天津格林小镇和宁波金地花园等项目已售但尚未结转，合计建筑面积30.96万平方米，销售金额18.51亿元，奠定了2007年业绩增长的基础。公司在2006年新增了七个地产项目，规划建筑面积127万平方米，将资源拓展到全国12个城市，储备项目的权益建筑面积达到525万平方米。金地的经营重心随市场环境的变化作出调整，加快尚处于上升阶段的二三线城市开发节奏。我们认为这种分散化投资有利于平衡公司项目储备结构，减少业绩对大盘类项目的依赖。

　　　　
(国金证券)